為什么成功的項目不多？：

　　1、錯誤的選址，高達70%之多，尤其集中在三四線城市；

　　2、錯誤的定位，30%，基本上沒有定位的概念；

　　3、錯誤的規劃，30%，大多數先建筑，后商業，價值不高；

　　4、勉強開業，現在能招商到60%的項目不是很多，能勉強開業的算是優秀了。

 5、開業之后，70%的運營不良。

 6、外行的團隊，80%是因為甲方本身不專業或找了不專業的乙方，或者是為實現老板的想象；

在商業地產高速發展的今天，項目同質化嚴重、商鋪銷售收益不達預期、商鋪空置率高、造成交通擁堵等諸多問題。造成這些問題的主要原因是因為項目前期缺乏準確的定位。對于商業項目開發而言，前期定位、項目招商、運營管理都至關重要，而定位起著方向性和綱領性的作用，前期定位是商業地產項目的運作基礎，是項目招商和運營管理的指導原則，能夠影響整個商業項目的發展方向和前景。所以商業地產項目定位對商業地產的開發有極為重要的作用和意義。

二、商業地產項目定位存在的問題

 商業地產顧名思義，作為商業用途的地產。它通常是指用于零售、批發、餐飲、娛樂、休閑等經營用途的房地產形式。從經營模式、功能和用途上區別于住宅房地產產形式。商業地產的形式有很多，主要包括購物中心、大賣場、購物中心、商業街、專業市場、批發市場、寫字樓以及社區的底層商鋪。商業地產是以商業管理和運營為目的，通過招商與運營的成功，獲取穩定的租金收益。以下通過對鄭州的兩個專業市場的發展經歷進行分析，以尋找目前商業地產項目在定位過程中存在的問題。

1、市場前提調研不全面，對所處的區域經濟、環境分析有一定的偏差，未能結合自身能力以及優勢做出正確決策，導致對市場定位發生錯位，偏離市場的實際需求。

2、對項目未來所涉及的行業及目標客戶未進行深入的分析及研究，未能對項目經營業態、目標客戶的未來作出正確的判斷。

3、對未來消費者的消費行為未作深入的調研與研究。

4、缺少商業地產經營管理的經驗，具備的商業地產的開發、運營水平還比較落后。

以上問題說明了商業項目開發前需要通過認真地調查論證，精確的市場定位，才能保證項目后期的穩定發展和經營，否則，往往事倍功半，難以經營。

三、商業項目定位

    商業地產首先要保證商業的合理規劃、布局，注重商家的需求和科學的業態組合，從而確保今后的商業運營繁榮；在商業前景看好的前提下，面向市場進行商業地產的營銷時，目標客戶主要為投資者和商家。項目的定位是項目運作的核心與靈魂，是決定成敗的關鍵環節。

首先對商圈里面的真實需求有一個直觀了解，做到四個搞清楚：

1）搞清楚了消費群體、消費能力、基本消費滿足情況和個性消費需求；

2）搞清楚了競爭對手做什么和競爭激烈的程度，還要關注競爭對手的商業缺陷、商業物業規劃設計和使用條件方面的缺陷以及這類缺陷造成的負面影響。關注競爭對手的缺項目的是在自己的項目的設計建造、規劃自己商業時避免這類缺陷從而使自己的項目享有后發優勢，增加自身的競爭能力；

3）搞清楚了那些商家適合來本項目經營，那些商家愿意來本項目經營，為下一個環節選商家組合，最起碼能夠回答為什么選這個商家，這個商家有什么樣的消費群體，他的銷售情況如何？承擔租金的能力如何？盈利狀況如何？

4）還有搞清楚了那些消費需求存在但找不到現存商家來經營的項目，這就是本項目創新商業業態的商機；

1.功能定位

不同的業態有不同的商業功能，現代商業項目通常提下以下四大功能：

① 購物功能：是商場最基本的功能，體現于商場品種、經營檔次上。

② 休閑功能：在現代大型商場中，休閑功能往往被當做商場的附加功能。

③ 娛樂功能：體現于各類游玩活動，如電玩、電影院、特通游樂區等。

④ 服務功能：主要體現于商場物業管理和商場客戶經營主體服務兩方面。對于復合型的大型商業地產項目，其業態組合是豐富、多樣的。

2.形象及經營檔次定位

商場的形象定位，實際上是商場經營企業的形象定位，因此，它隨著商場的經營運作而持續存在并發揮作用，如何來確定商業中心的經營檔次和綜合形象，打造商業中心高檔品牌和現代商業商圈，以形成明顯差異化定位經營為目標，通過對商業中心品牌的定位來界定商業文化內涵，建立超群的品牌形象，建立獨特而鮮明的商業組團形象，不僅是競爭市場的制勝關鍵，而且是快速提升企業知名度和美譽度的重要手段。

項目所面對的消費和經營品牌的檔次，這是由所服務的消費者決定的。一般來說可以分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾個檔次。其中品牌的組合差異性對項目經營中的消費人群、消費檔次、建筑風格、經營風格影響很大，影響商業地產項目檔次定位的因素是：

① 規模：通常規模很大的商業地產不可能只經營一些高檔的品牌，因為大規模的商業地產必須要有很多的商戶組合，就必須要有高、中、低檔次、綜合性的商業地產。

② 商圈位置及購買力：一般而言，頂級的奢侈品品牌傾向選址于城市中心，交通便利，商圈成熟，業態檔次高的商業中心。高檔百貨和城市的定位有關，位于城市郊區，交通便利、商圈成熟、業態檔次高的商業中心；而商圈尚未成熟的商業地產項目適合做中低檔的定位。