2016年3月24日，財政部、國家稅務總局聯合發布了《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號文）（以下簡稱“通知”），正式確認了房地產業適用的增值稅稅率和政策。不動產經營租賃是目前許多商業地產的核心業務之一，通知所附《營業稅改征增值稅試點實施辦法》明確了租賃境內不動產屬于“在境內銷售服務、無形資產或者不動產”，應列入征稅范圍。2016年3月31日，國家稅務總局公布了《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡稱“暫行辦法”），對不動產取得時間、納稅人類別、不動產地點、如何預繳稅款、如何申報納稅等做了進一步細化明確。至此，不動產經營租賃將全面開啟營改增新篇章。

下面，我們先來看看不動產經營租賃適用營業稅和增值稅的簡要比較：

對于不動產經營租賃，通知還明確了過渡期適用的計稅政策，具體為：

——  一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

——  一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

其中，暫定辦法對于“取得不動產”進行了明確的定義，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。實踐中，不動產權人可能將商業地產出租給商業管理公司或資產管理公司，再由商業管理公司或資產管理公司統一經營管理，按照暫定辦法的定義，商業管理公司或資產管理公司從不動產權人處承租的不動產，亦應屬于“取得”的范疇。

那么，營改增后不動產經營租賃需要注意哪些問題呢？以長虹國際廣場為例：

1、簽訂租賃合同時，必須明確合同價款是否含稅，注明稅率以及發票類型。

2、租賃合同中通常會約定一定期限的免租期，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四（一）條：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人提供無償服務視同銷售。因此，免租期存在被認定為視同銷售的風險。故在租賃合同中重新明確為“裝修免租期”。

3、租賃合同中包含了物業管理服務內容，承租方不再與商管/物管公司另行簽署物業管理合同，對于物業管理費的支付，通常有兩種做法：一是承租方向出租方支付物業管理費，由出租方開具發票；二是在租賃合同中明確由出租方指定的商管/物管公司收取物業管理費，由商管/物管公司向承租方開具發票。對于第一種模式，承租方既出租物業又提供物業管理服務，應從主業適用稅率，按經營租賃服務11%繳納增值稅，增加了稅務成本。相較而言，第二種模式更利于出租方的稅務籌劃，但因商管/物管公司與承租方無直接合同關系，商管/物管公司向承租方開具增值稅專用發票存在一定稅務風險。

4、在經營過程中，針對統一舉辦的推廣活動向商戶收取的推廣費用，應納入增值稅征稅范圍，按經營租賃服務繳納增值稅。